부동산 용어 용적률, 건폐율, 전용면적 그리고 공급면적
아파트나 빌라 등과 같은 공공주택에서 자주 보이는 부동산 용어인 용적률, 건폐율과 전용면적 그리고 공급면적에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다. 이 용어들은 실거주 뿐만 아니라 투자를 위한 부동산거래 시에도 고려되어야 할 부분이기 때문에 한번쯤은 용어에 대해서 정리를 하시는 것이 좋겠습니다.
1) 용적률
부동산 지역 내 부지에 대한 총 건물 층의 바닥 면적을 나타내는 비율을 말하는 것 입니다. 예를 들자면 100평의 땅에 1~2층 50평 3층 40평의 총 140평의 건물을 지을 경우 용적율은 140% 입니다.
- (각 층의 평수(면적) / 부지 평수) * 100 = 용적률
여기서 건물 바닥 면적 중 지하는 포함되지 않으며, 한 부지에 2개 이상의 건물이 있을경우 이들 건물의 면적 합계로 적용이 됩니다. 쉽게 말해서 용적률은 얼마나 많은 면적이 건물로 사용할 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 따라서 용적률이 높을 수록 해당 부지에서 사용가능한 공간이 많다는 뜻이고 건축물의 층수와 전체 바닥 면적을 최대한 활용을 잘 한다는 것 입니다. 다만 건물을 높게 지어도 부지 대비 넓게 지어도 용적율이 높을 수 있기 때문에 건물의 폭과 깊이 등 실체 건물의 형태는 직접 연관되지 않습니다.
용적률은 토지 면적 대비 공간 확보에 큰 영향을 미칩니다. 이에 주거나 상업 공간, 시설 등을 구성하고 배치하는데 중요한 요소가 됩니다. 용적률은 생활 공간인 거실, 침실 부엌 등의 크기와 위치 결정에 영향을 주며 고용적율은 거주자가 필요로 하는 다양한 생활 편의 시설이나 기능 영역을 수용하고 편안하게 생활할 수 있는 환경 조성에 영향을 줍니다. 또한 고층의 건물이나 다수의 거주시설의 경우 전기와 난방 그리고 냉방 시설 등이 늘어나므로 에너지 효율성이 좋지 못한 편입니다.
2) 건폐율
부동산 부지 면적에서 건물이 차지하는 면적을 건폐율이라고 합니다. 예시로 100평의 부지에 50평 크기의 건물이 위치하는 경우 건폐율은 50%가 됩니다. 각 지역마다 용도별로 정해진 최대 용적률과 거주비율 등의 제한사항이 도시 계획과 관련된 규정으로 있기 때문에 이를 초과할 경우 추가 승인을 위한 절차가 필요합니다. 정해진 건폐율에 따라서 건물의 공공 공간, 주차장, 녹지 등의 필요한 시설 확보와 함께 생활 공간을 효율적으로 디자인을 하게 됩니다.
건폐율이 높은 건물의 장점은 주어진 토지를 최대한 활용하여 설계를 진행하게 되는데, 보통 이런 경우는 높은 건물일 경우가 많습니다. 이는 더 많은 주거 공간을 확보할 뿐만 아니라 공동 시설 및 서비스를 여유롭게 포함할 수 있습니다. 또한 높은 건물은 조망권을 확보하여 더 좋은 경관을 제공할 수가 있어서 주변에 자연 풍경이나 도시 경관을 감상 할 수가 있도록 하여 거주 만족도와 가치를 높여줍니다. 즉, 건폐율이 높을 경우 향후 가치 상승과 수익 창출의 가능성이 높아 부동산 거래나 투자에 유리할 수가 있습니다.
반대로 건폐율이 높으면 단점도 존재하는데, 좁은 공간에 높은 건물이 들어서기 때문에 건물 사이의 간격이 좁아지고 주변 공간이 혼잡해질 수가 있습니다. 또한 좁은 부지에 높은 건물로 인한 주거 공간의 증가로 인한 필요한 인프라를 갖추기 위한 공간 활용을 하기 위하여 추가로 더 많은 비용이 발생할 수가 있으며, 이는 곧 부동산 가격의 상승과 연결이 됩니다. 그 밖에도 높은 건물로 인하여 발생하는 그림자로 인한 채광문제나 고층 건물로 인하여 주변의 풍경을 가리는 경우도 발생하게 됩니다.
대한민국의 경우, 지역별로 건폐율 상한선이 있습니다. 도시 내 주거지역의 경우 70%, 상업지역은 90%, 공업지역은 70% 그리고 녹지지역은 20% 등으로 제한하고 있습니다.
용적률과 건폐율은 도시 공간이나 건물의 형태 등과 같은 도시 개발 계획이나 부동산 개발, 정부 규제와 밀접한 관계가 있습니다. 이는 곧 부동산 투자 수익성과 연결이 될 수가 있는데, 높은 건폐율과 용적률은 부지 내 더 많은 주거 단위나 상업 공간 배치가 가능해져서 결과적으로 투자 수익을 극대화 할 수가 있습니다. 게다가 많은 공간을 배치하여 임대료나 판매 가격에서 수익을 창출할 가능성도 높아지며, 주변 건물에 비해서 높은 건폐율과 용적률을 가진 건물은 더 높은 가치를 지닌다고 평가가 될 수 있습니다.
3) 전용면적과 공급면적
주거 공간을 기준으로 전용면적과 공급면적에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 먼저, 전용면적은 실제로 주거 공간으로 사용되는 거실, 침실, 부엌, 욕실, 베란다 등의 개별 공간을 말합니다. 다른 말로는 실내면적이라고 하며, 주거 공간 내에서 벽면에 의해 분리되고 독립적으로 사용되는 공간입니다. 벽면의 내부면으로 전용면적이 계산이 되기 때문에 벽면의 두께도 전용 면적에 영향을 줄 수가 있습니다.
전용면적은 부동산 거래시 임대료나 매매 가격이 결정되는 중요한 요소로 사용이 됩니다. 전용면적이 클수록 실제로 거주할 수 있는 공간이 크다는 뜻이기 때문에 이를 기준으로 매매 가격이 결정되는 것입니다.
공급면적은 주거 단위 내의 모든 면적을 포함한 부동산 단위의 전체 면적을 의미 합니다. 복도, 계단, 엘리베이터, 로비, 라운지, 수영장, 피트니스 센터 등과 같은 공용 공간이나 주차장, 정원, 놀이터 등과 같은 부대 시설 등이 공급면적에 포함이 됩니다. 공급면적은 주거 단지 내 공용 시설이나 부대시설의 양과 질을 평가하는데 활용이 됩니다. 이는 주거 단위 전체 면적을 나타내게 되므로 부동산 가치 평가나 임대료 계산 등에 사용이 됩니다.
이상으로 부동산 거래나 투자에 대해 알아보실 때 필요한 주거 공간 내 면적에 대한 용어에 대해서 알아 보았습니다. 실거주를 위한 주거 공간도 중요하지만 부동산은 곧 투자와도 연관이 있으므로 많은 정보를 정확하게 분석하여 부동산 투자 혹은 거래할 필요가 있겠습니다.