부동산 대출 LTV, DTI, DSR 뜻 알고 시작합시다

 내집을 마련하기 위해서나 부동산 투자를 하기위해서 부동산 대출을 알아보면 다양한 용어와 개념 그리고 부동산 대출 규제의 변경으로 인하여 혼란스러움을 많이 겪을 수가 있습니다. 그래서 이번에는 부동산 대출 관련하여 몇 가지 주요 용어를 소개하고 그 뜻과 중요성에 대해서 적어보겠습니다.

부동산 대출 주요 용어 정리

 

LTV (Load To Value / 담보 인정 비율)

 부동산 대출 주요 용어 첫번째는 LTV 입니다. 부동산 대출 금액에 대한 담보 가치의 비율을 나타내는 용어입니다.

 간단하게 매매가 3억원의 부동산을 구매하려고 하는데 LTV가 80%이면 최대 대출가능한 금액이 2.4억원 가능하다는 말입니다.  즉, 부동산 담보의 가치를 산정하여 최대 대출 가능금액을 판단하는 것인데 신뢰성 있는 기관의 자료를 바탕으로 평가를 하며 우리나라의 경우 KB시세를 기준으로 산정하고 있습니다.

 LTV는 백분율로 표기하며 부동산 대출로 산정된 기준 외 금액은 자기 부담금으로 제공해야 합니다. LTV 비율은 부동산 시장 조건, 신용 점수, 대출 상환 능력 그리고 규제 기관과 금융 기관의 정책 등 여러 요소에 의해서 다르게 설정될 수가 있습니다. 

 LTV 비율이 높으면 적은 자금으로 부동산 구매가 가능할 수도 있지만 그에 반해 담보 가치의 하락이나 대출 계약 조건에 따른 금리 변동 등 다양한 이슈를 통한 자산 가치 하락과 상환 능력 상실 등의 리스크도 증가할 수 있으니 적절한 부동산 대출 설정이 필요합니다.

 

DTI (Debt-To-Income / 연간 원리금 상환액)

 개인 혹은 가정의 총 부채에서 총 소득으로 나눈 비율을 나타내는 용어인 DTI는 대출 신청자의 금융과 대출 상환 능력을 평가하는 것 입니다.

 

 DTI = (총 부채 / 총 소득) X 100

 40%=( 2억원 / 5억원) X 100

 

DTI 40%의 경우, 연간 소득이 만약 6천 만원인 경우에  2.4천 만원을 대출 받을 수 있다고 보면 되겠습니다. 이것은 단순하게 계산한 것으로 개인이나 가정의 총 부채와 소득에 따라서 상이합니다. 여기서 총 부채는 대출, 신용카드 채무, 자동차 대출, 학자금 대출, 주택 대출 및 다른 금융 부채를 포함한 것이며, 총 소득은 정규 수입부터 투자 수입, 임대 소득 및 다른 모든 소득을 포함한 것 입니다.

 그렇기 때문에 DTI가 높으면 금융 기관에서 대출 신청을 거절할 확률이 높아진다고 볼 수가 있습니다. 반대로 낮은 DTI 비율을 가진 사람들은 금융기관으로부터 보다 유리한 조건으로 대출이 가능합니다. 즉, DTI는 부동산 대출 신청자가 대출 상환 부담을 감당할 수 있는지 여부를 판단하는데 큰 도움을 줄 수가 있습니다.

 

 

DSR (Debt Service Ratio / 총부채원리금 상환비율)

 금융위원회가 2016년에 마련한 대출 심사 지표로서, 월별 부채 상환 비율을 지표로 나타내는 것 입니다. DSR은 대출 신청자가 연소득금액에서 연간 원리금 상환액이 몇 % 차지하고 있는지를 나타내는 것 입니다.

 

월 소득 : 대출 신청자의 총 월 소득

월간 부채 : 대출, 신용카드, 자동차 융자 등 매월 상환해야하는 모든 부채

DSR = (월간 부채 / 월 소득) *100

30% = (3,000,000원 / 10,000,000원 ) *100

 

 금융 기관에서 LTV가 70%라도 소득이나 대출 상환 능력 등에 의해서 대출의 한도가 달라 지게 되는 것 입니다. 일반적으로 낮은 DSR 비율을 갖고 있는 사람이 보다 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.

 

부동산 대출 DSR

 

 부동산 대출 시 LTV, DTI 그리고 DSR은 반드시 고려되어야 하는 주요 용어라고 할 수 있습니다. 이들 지표를 통하여 대출 가능 금액부터 상환 능력, 재엊거인 부담 등을 판단하기 때문입니다.

 LTV는 담보와 관계가 있다면 DTI와 DSR은 소득과 대출의 관계라고 할 수 있습니다. 실제로 부동산 구매나 투자를 위해서 대출을 해야하는 경우, 시장 조건이나 개인의 재정 상황, 투자 목표 등의 요소를 종합적으로 고려하는 것이 중요하겠습니다. 무엇보다도 자신의 현재와 미래 재정 상황을 파악하고 필요시 전문가의 도움을 받는 것도 필요하겠습니다. 왜냐하면 부동산 대출은 장기적인 금융 의무이기 때문입니다.